Ở xã Xuân Thới Sơn, nhiều thửa ruộng và đất vườn đang được người không phải chủ đất canh tác: chủ đất không còn làm nhưng chưa bán, nên cho người khác thuê hoặc mượn để trồng rau, lúa, kiểng, nuôi cá. Kiểu thỏa thuận này có lợi cho cả hai bên nếu làm rõ ngay từ đầu bốn điều: thời hạn, tiền thuê và cách trả, được làm gì trên đất, và khi chủ đất cần lấy lại thì báo trước bao lâu, bồi hoàn ra sao.
Rủi ro lớn nhất của người thuê là bị lấy đất giữa vụ khi chủ đất bán, chia thừa kế hay san lấp, trong khi tiền đã đổ vào giàn, giếng, cây giống. Rủi ro của chủ đất là người thuê đào ao, xây chuồng, đổ đất làm thay đổi hiện trạng, hoặc ở lại không chịu trả. Phần lớn tranh chấp kiểu này đến từ thỏa thuận miệng giữa người quen.
Bài viết theo góc nông hộ trong xã, không phải tư vấn pháp lý. Quy định về hợp đồng thuê đất, đất nông nghiệp có thể thay đổi; khi số tiền hoặc thời hạn lớn, nên hỏi cán bộ tư pháp của Ủy ban nhân dân xã hoặc luật sư.
Vì sao ở Xuân Thới Sơn có nhiều đất cho thuê trồng ngắn hạn
Xã nằm ở rìa thành phố, nơi đất nông nghiệp đang chuyển dần sang đất ở, đất sản xuất. Nhiều gia đình đã thôi làm ruộng vì con cái đi làm công ăn lương, người lớn tuổi không còn sức. Nhưng đất chưa bán: có nhà chờ chia cho con, có nhà chờ quy hoạch rõ, có nhà mua đất từ người khác để dành. Trong lúc chờ, đất bỏ trống thì cỏ mọc, chuột về, có khi bị người lạ đổ xà bần, rác. Cho thuê trồng trọt là cách giữ đất sạch mà còn có chút thu nhập.
Phía người thuê thường là ba nhóm. Nhóm thứ nhất là nông dân trong xã muốn mở rộng diện tích rau, kiểng mà không có vốn mua đất. Nhóm thứ hai là người từ nơi khác đến, có nghề trồng rau hoặc làm kiểng, thuê đất làm lâu dài. Nhóm thứ ba là người làm vườn ươm, bãi cây, cần chỗ để cây tạm thời. Mỗi nhóm cần thời hạn khác nhau, nên không có một mẫu thỏa thuận chung cho tất cả.
Điều làm thỏa thuận thuê ở vùng ven đô khác với vùng thuần nông là tính bất định: giá trị đất có thể thay đổi nhanh, chủ đất có thể đổi ý khi có người hỏi mua. Ai thuê đất ở đây cần chuẩn bị tinh thần là thời hạn thật có thể ngắn hơn thời hạn trên giấy, và vì thế phải thỏa thuận trước chuyện bồi hoàn.
Bốn điều phải nói rõ trước khi xuống giống
Thời hạn và cách gia hạn. Thuê theo vụ, theo năm hay nhiều năm. Hết hạn thì gia hạn thế nào, ai báo trước, báo trước bao lâu. Ghi cụ thể ngày bắt đầu, ngày kết thúc, đừng ghi chung chung "thuê lâu dài" vì đến lúc có chuyện, hai bên hiểu chữ "lâu" khác nhau.
Tiền thuê và cách trả. Trả theo năm, theo vụ hay trả trước nhiều năm. Người thuê không nên trả trước quá dài khi chưa chắc chủ đất giữ đất được bao lâu. Mỗi lần trả nên có giấy biên nhận ký tên, ghi rõ trả cho kỳ nào. Trang này không nêu mức tiền thuê vì phụ thuộc vị trí, nước, đường vào.
Được làm gì trên đất. Trồng cây ngắn ngày hay lâu năm, có được đào ao, khoan giếng, dựng nhà lưới, dựng lán coi vườn, nuôi gia súc không. Mỗi việc này làm thay đổi hiện trạng ở mức khác nhau. Chủ đất thường lo nhất chuyện xây dựng kiên cố hoặc đổ đất, vì có thể ảnh hưởng tới giấy tờ và quy hoạch của thửa đất.
Khi chủ cần lấy lại đất trước hạn. Báo trước bao nhiêu ngày, có chờ thu hoạch xong vụ đang trồng không, và nếu không chờ được thì bồi hoàn những gì: cây giống, phân bón đã bỏ, giàn, giếng, ống tưới. Đây là điều hay bị bỏ qua nhất và là nguồn tranh chấp lớn nhất.
Ghi gì vào giấy thỏa thuận
Không cần văn phong pháp lý cầu kỳ, nhưng giấy viết tay rõ ràng vẫn tốt hơn lời hứa miệng nhiều lần. Một tờ thỏa thuận thuê đất trồng trọt nên có:
| Mục | Nội dung | Vì sao cần |
|---|---|---|
| Thông tin hai bên | Họ tên, số định danh cá nhân, nơi ở | Xác định ai chịu trách nhiệm |
| Thửa đất | Vị trí, số thửa, tờ bản đồ nếu có, ranh giới mô tả bằng mốc thực tế | Tránh cãi nhau chuyện đến đâu là hết phần thuê |
| Người đứng tên đất | Ai là người có quyền cho thuê; nếu đất chung nhiều anh em thì ai đồng ý | Người cho thuê không phải chủ duy nhất là rủi ro lớn |
| Thời hạn, tiền thuê | Ngày bắt đầu, kết thúc, số tiền, kỳ trả, cách trả | Cơ sở để tính khi chấm dứt trước hạn |
| Việc được và không được làm | Loại cây, công trình tạm, giếng, ao, chăn nuôi | Tránh bị bắt khôi phục hiện trạng tốn kém |
| Chấm dứt trước hạn | Thời gian báo trước, bồi hoàn cây trồng và vật tư | Đây là điều khoản bảo vệ người thuê |
| Trả đất | Trả trong tình trạng nào, ai dọn giàn, lấp hố | Tránh tranh chấp lúc chia tay |
| Chữ ký, người làm chứng | Hai bên ký, có người làm chứng; số tiền lớn thì cân nhắc công chứng hoặc chứng thực | Tăng giá trị chứng minh khi có tranh chấp |
Trước khi ký, người thuê nên xem bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc ít nhất bản sao để biết ai đứng tên. Với đất của gia đình nhiều anh em chưa chia, chỉ một người đồng ý cho thuê là chưa đủ chắc.
Rủi ro của người thuê: tiền đổ vào đất mà đất không phải của mình
Người thuê đất để trồng kiểng, làm vườn ươm hay dựng nhà lưới thường bỏ vốn lớn vào những thứ không mang đi được: đào mương, khoan giếng, kéo điện, đổ đá làm lối vào, dựng giàn che. Khi chủ đất lấy lại sớm, phần vốn này mất gần hết. Vì vậy nguyên tắc an toàn là đầu tư theo thời hạn chắc chắn, không theo thời hạn hy vọng. Thuê ba năm thì chọn cây, chọn giàn thu hồi vốn trong ba năm, đừng trồng thứ cần năm năm mới bán được.
Rủi ro thứ hai là người cho thuê không có quyền cho thuê. Có trường hợp người đang ở trên đất, hoặc một người trong số anh em thừa kế, đứng ra cho thuê khi những người khác không biết. Đến lúc chia đất, người thuê bị đòi đất mà không có ai bồi hoàn. Hỏi thăm hàng xóm, trưởng ấp về thửa đất trước khi thuê là việc nên làm, không phải là thiếu tin tưởng.
Rủi ro thứ ba là quy hoạch. Thửa đất nằm trong vùng làm đường, làm khu dân cư thì có thể bị thu hồi. Khi đó tiền bồi thường cây trồng, vật kiến trúc trên đất được tính theo quy định và có thể thuộc về ai tuỳ hồ sơ. Người thuê nên giữ lại giấy thỏa thuận, biên nhận tiền, ảnh chụp cây trồng theo thời gian để có cơ sở trình bày.
Rủi ro của chủ đất: cho mượn để giữ đất sạch mà thành chuyện
Chủ đất cũng có nỗi lo của mình. Phổ biến nhất là người thuê làm thay đổi hiện trạng: đổ đất nâng nền, xây chuồng gạch, dựng nhà ở tạm, kéo điện câu nhờ. Những việc này có thể bị coi là xây dựng sai phép trên đất nông nghiệp, và người bị gọi lên giải trình đầu tiên thường là chủ đất. Điều khoản "không được xây dựng kiên cố, không đổ đất làm thay đổi cao độ" nên ghi rõ.
Thứ hai là người thuê ở lại không chịu trả đất khi hết hạn, viện lý do cây chưa thu hoạch, vốn chưa hoàn. Cách phòng là thỏa thuận ngay từ đầu loại cây được trồng trong khung thời hạn, và ghi rõ hết hạn thì cây còn lại xử lý thế nào. Thứ ba là ô nhiễm: người thuê dùng phân, thuốc không rõ nguồn, đổ vỏ chai thuốc bừa bãi, để lại đất bẩn khó làm.
Cho thuê với giá rẻ hay cho mượn không lấy tiền không làm giảm những rủi ro này. Ngược lại, chính vì là người quen, cho mượn không có giấy tờ, nên khi có chuyện lại khó nói nhất. Viết ra giấy là cách giữ tình cảm, không phải cách làm mất lòng.
Khi bị báo lấy lại đất giữa vụ: nên làm theo thứ tự nào
Nếu chủ đất báo cần lấy lại đất trước hạn, hai bên nên xử lý theo trình tự để tránh căng thẳng leo thang:
- Đọc lại giấy thỏa thuận, xem điều khoản chấm dứt trước hạn và bồi hoàn đã ghi gì.
- Lập danh sách những gì đang có trên đất: cây đang trồng và ngày dự kiến thu hoạch, giàn, giếng, ống tưới, vật tư; chụp ảnh có ngày.
- Đề nghị phương án mềm trước: chờ hết vụ, hoặc lùi thời điểm giao đất, hoặc chủ đất mua lại cây, vật tư.
- Nếu không thống nhất, nhờ trưởng ấp hoặc tổ hòa giải ở cơ sở ngồi lại; hòa giải ở cơ sở thường nhanh và ít tốn kém.
- Nếu vẫn không được, hỏi cán bộ tư pháp xã về hướng giải quyết tiếp theo theo quy định hiện hành, hoặc hỏi luật sư.
Trong lúc tranh chấp, không nên tự ý phá cây, rút điện, lấp mương của bên kia. Những hành động đó làm mất lợi thế của chính mình khi ra hòa giải.
Ở vùng ven đô, phần lớn vụ việc giữa người thuê và chủ đất được giải quyết ở bước hòa giải nếu hai bên còn giữ được giấy tờ và chịu ngồi lại sớm. Vụ nào để kéo dài qua nhiều vụ mùa, cây cối hư hại thêm, thì càng khó tính bồi hoàn công bằng.
Một số kiểu thỏa thuận đang thấy trong xã
Kiểu thứ nhất là cho mượn để giữ đất: người làm không trả tiền hoặc trả tượng trưng, đổi lại giữ đất sạch cỏ, không cho ai đổ rác. Kiểu này hợp với thời gian ngắn và cây ngắn ngày như rau ăn lá, đậu, bắp. Người mượn không nên đầu tư lớn.
Kiểu thứ hai là thuê theo năm, trả đầu năm, trồng rau hoặc kiểng chậu đặt trên mặt đất. Kiểng chậu có lợi là mang đi được khi hết hạn, nên nhiều người làm kiểng ở vùng ven đô chọn cách này thay vì trồng xuống đất. Kiểu thứ ba là thuê nhiều năm để làm vườn ươm hoặc vườn mai, có xây dựng công trình tạm; đây là kiểu cần giấy tờ kỹ nhất và nên có người làm chứng hoặc chứng thực.
Chọn kiểu nào tuỳ vào việc định trồng gì và vốn bỏ ra bao nhiêu. Nguyên tắc chung: vốn bỏ càng nhiều, giấy tờ càng phải chặt, thời hạn càng phải chắc. Trồng cây càng lâu năm, càng phải hỏi kỹ quy hoạch của thửa đất trước.
Có một kiểu nữa ít được gọi tên nhưng khá phổ biến: chia sản phẩm thay cho tiền thuê. Người làm giao lại cho chủ đất một phần lúa, rau hay một số cây kiểng mỗi vụ. Kiểu này dễ chịu khi được mùa, nhưng mất mùa thì hai bên dễ nghi nhau. Nếu chọn cách chia sản phẩm, nên ghi rõ phần chia tính theo sản lượng thật hay theo một mức cố định, và khi mất mùa vì thiên tai thì xử lý thế nào.
Câu hỏi thường gặp
Thuê đất nông nghiệp ở xã có cần công chứng hợp đồng không?
Tuỳ quy định hiện hành và tuỳ thỏa thuận giữa hai bên; với hợp đồng thời hạn dài, số tiền lớn hoặc có xây dựng công trình tạm, nên hỏi cán bộ tư pháp xã hoặc phòng công chứng xem có bắt buộc không. Dù không bắt buộc, có chứng thực hoặc công chứng giúp chứng minh dễ hơn khi có tranh chấp.
Thuê đất trồng kiểng nên trồng xuống đất hay trồng chậu?
Nếu thời hạn thuê không chắc, trồng chậu hoặc trồng trong bầu lớn an toàn hơn vì có thể dời đi khi phải trả đất. Trồng xuống đất cây phát triển nhanh và rẻ hơn, nhưng khi bứng phải tốn công, có cây chết. Nhiều người kết hợp: cây phôi ươm trong đất, cây gần bán thì lên chậu.
Chủ đất bán đất khi còn hạn thuê thì người thuê làm gì?
Trước hết xem giấy thỏa thuận có điều khoản về chuyển nhượng và chấm dứt trước hạn không. Nên trao đổi với cả chủ cũ và chủ mới để thống nhất thời điểm giao đất và khoản bồi hoàn. Không thỏa thuận được thì nhờ hòa giải ở ấp, sau đó hỏi cán bộ tư pháp xã hoặc luật sư.
Có được dựng lán ở lại trên đất thuê để coi vườn không?
Lán tạm để coi vườn khác với nhà ở. Việc dựng công trình trên đất nông nghiệp phải theo quy định về xây dựng và sử dụng đất; ở lại thường xuyên còn liên quan tới đăng ký cư trú. Hãy hỏi chủ đất và Ủy ban nhân dân xã trước khi dựng, đừng dựng trước rồi mới hỏi.
Người thuê có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi thửa đất đang thuê không?
Việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được tính theo quy định và hồ sơ cụ thể; tiền bồi thường đất thường gắn với người có quyền sử dụng đất, còn cây trồng, tài sản trên đất thì tuỳ ai là chủ tài sản. Người thuê nên giữ giấy thỏa thuận, biên nhận, ảnh cây trồng và hỏi hội đồng bồi thường khi có thông báo.
