Trước khi mua nhà hay đất trong một khu dân cư mới phân lô ở Xuân Thới Sơn, bạn cần kiểm hai thứ tách rời nhau: giấy tờ của chính lô đó, và hạ tầng chung của cả khu — đường, cống thoát nước, điện, nước — đã thật sự làm xong và giao cho ai quản lý. Lô có sổ riêng mà khu chưa có cống thoát nước vẫn là một căn nhà ngập mỗi mùa mưa; khu đẹp mà lô chưa tách sổ thì bạn chưa thật sự sở hữu gì.
Ở phía tây xã, nhiều khu như vậy mọc trên đất vườn, đất ruộng cũ, bán theo từng lô nhỏ. Có khu do doanh nghiệp làm dự án bài bản, có khu do chủ đất tự chia rồi mở đường. Bài này không bàn chuyện có nên mua để chờ giá hay không, cũng không nêu giá; nó chỉ ra những chỗ người mua để ở hay bỏ sót và cách tự kiểm tại hiện trường.
Hai kiểu “khu dân cư mới” hay bị gọi chung một tên
Biển quảng cáo thường gọi mọi khu là “khu dân cư”, nhưng bản chất có thể rất khác. Nhận biết đúng kiểu giúp bạn biết phải hỏi gì:
| Điểm so | Dự án có chủ đầu tư, có quy hoạch chi tiết | Đất vườn do chủ đất tự chia lô |
|---|---|---|
| Đường nội bộ | Theo thiết kế được duyệt, có lộ giới, vỉa hè | Thường là lối đi chung tự mở, rộng hẹp tuỳ chủ đất |
| Thoát nước | Có hệ cống, có điểm đấu nối ra cống chung | Hay chỉ có rãnh hở hoặc chưa có, nước tự thấm, tự chảy |
| Điện, nước máy | Kéo theo dự án, có thể đã đấu nối tới từng lô | Từng nhà tự xin kéo, có khi đi nhờ qua đất người khác |
| Giấy tờ lô | Tách thửa theo dự án, sổ từng lô | Phụ thuộc điều kiện tách thửa; có trường hợp chưa tách, mua chung sổ |
| Ai quản lý sau khi bán | Bàn giao cho địa phương hoặc ban quản lý theo quy định | Thường không ai; hư hỏng thì các hộ tự góp tiền sửa |
Không phải cứ dự án là tốt, đất chia lô là xấu. Có dự án làm hạ tầng dở dang nhiều năm; có khu chia lô nhỏ mà các hộ đã cùng làm đường, làm cống đàng hoàng. Điều cần là biết chính xác bạn đang mua thứ gì.
Giấy tờ của lô: sổ riêng, mục đích đất và lối đi
Câu hỏi đầu tiên luôn là: lô này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng chưa, đứng tên ai, mục đích sử dụng ghi là gì. Đất ở và đất trồng cây lâu năm khác nhau hoàn toàn về chuyện được xây nhà. Một lô ghi đất nông nghiệp mà người bán hứa “xây được, ai cũng xây” là dấu hiệu phải dừng lại hỏi kỹ.
Câu hỏi thứ hai là lối đi. Con đường nội bộ trước nhà là đất của ai: đã tách ra làm đường chung, hay vẫn nằm trong sổ của chủ đất cũ? Nếu đường vẫn thuộc sổ người khác, sau này có tranh chấp, người đó có thể rào lại hoặc đòi tiền. Bản vẽ trong sổ của bạn nên thể hiện lô tiếp giáp lối đi chung.
Câu hỏi thứ ba là quy hoạch. Hỏi thông tin quy hoạch của thửa tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành, đừng chỉ tin bản đồ trên mạng hay lời môi giới. Những chuyện như tách thửa, chuyển mục đích, xin phép xây có bài riêng ở mục thủ tục hành chính; ở đây chỉ nhấn mạnh: kiểm giấy tờ trước, rồi mới bàn tới nhà đẹp hay xấu.
Đi kiểm hạ tầng tại chỗ: một danh sách làm được trong một buổi
Mang theo điện thoại để chụp, và đi bộ hết các con đường trong khu, không chỉ đoạn trước lô định mua:
- Nhìn xem dưới mặt đường có nắp hố ga không, hố ga cách nhau bao xa, nước trong rãnh chảy về đâu. Đi tới cuối khu để thấy điểm thoát cuối cùng: ra cống chung, ra mương, hay bị chặn.
- So cao độ mặt đường trong khu với đường làng bên ngoài. Khu thấp hơn đường bên ngoài thì nước mưa từ ngoài dễ tràn vào.
- Tìm trụ điện, đường dây hạ thế: đã kéo tới tận lô chưa hay chỉ ở đầu khu. Hỏi hộ đang ở xem họ đóng tiền điện theo hợp đồng riêng với ngành điện hay qua chủ đất.
- Hỏi hộ đang ở về nước máy: đã có đường ống chưa, nước có đều không, hay vẫn dùng giếng khoan.
- Nhìn vỉa hè, cây xanh, đèn đường: có không, ai trả tiền điện chiếu sáng.
- Đếm số nhà đã có người ở. Khu chỉ vài nhà sáng đèn thì dịch vụ quanh đó còn thưa và an ninh ban đêm cần tính.
Nếu có gì chưa rõ, ghi thành câu hỏi bằng văn bản gửi người bán, và yêu cầu trả lời bằng văn bản. Một câu hứa miệng “sắp làm cống” không có giá trị khi nước đã vào nhà.
Thoát nước: chỗ hỏng phổ biến nhất của khu phân lô mới
Khi một thửa vườn hay ruộng được san lấp và đổ bê tông, nước mưa trước đây thấm xuống đất nay phải chảy đi đâu đó. Ở phía tây xã, đất vốn trũng, nhiều chỗ là ruộng thấp, nên câu hỏi “nước đi đâu” càng quan trọng.
Những khu làm vội thường có rãnh nhỏ dọc đường, đổ ra một mương đất ở cuối khu. Mương đó vài năm sau bị lấp do đất bên cạnh cũng bị san, và cả khu bắt đầu ngập. Người mua năm đầu thấy khô ráo, năm thứ ba mới biết.
Có ba dấu hiệu dễ thấy: nhà trong khu đã ở lâu đều nâng nền hoặc xây gờ chắn ở cửa; tường rào có vệt nước cũ; rêu bám chân tường ở cùng một độ cao. Thấy những dấu hiệu này, hãy hỏi thẳng hàng xóm năm ngoái nước lên bao nhiêu, ngập mấy giờ. Nếu định mua, tính sẵn chi phí nâng nền khi xây, và chọn lô ở chỗ cao hơn trong khu nếu còn lựa chọn.
Những câu hứa cần đòi ghi vào hợp đồng
Thời điểm ra sổ hoặc sang tên. Nếu lô chưa có sổ riêng, hợp đồng cần ghi rõ ai làm thủ tục, khi nào, chậm thì xử lý ra sao. Đặt cọc lớn cho một lô chưa tách thửa là rủi ro cao nhất mà người mua để ở hay gặp.
Hạ tầng đã có và sẽ có. Ghi cụ thể đường rộng bao nhiêu, mặt đường loại gì, cống, điện, nước làm tới đâu. Không ghi chung chung kiểu “đầy đủ hạ tầng”.
Lối đi chung. Cam kết lối đi là đất chung, không bị rào, không thu tiền. Tốt nhất là đường đã tách thửa riêng hoặc thể hiện trên bản vẽ.
Chi phí phát sinh. Tiền đấu nối điện, nước, tiền làm cống bổ sung nếu có — ai chịu. Tránh bị gọi góp tiền “làm đường” sau khi đã mua xong.
Người đứng tên và quyền bán. Người ký phải là chủ sử dụng đất hoặc được uỷ quyền hợp lệ. Hợp đồng có công chứng theo quy định hiện hành, không chỉ giấy tay.
Sống trong khu mới những năm đầu
Nhà xây xong chưa phải là xong. Những năm đầu, khu dân cư mới ở xã thường thiếu những thứ nhỏ mà quen: tiệm tạp hoá gần, xe rác thu đều, đèn đường đủ sáng, hàng xóm đủ đông để trông nhà giúp nhau. Nhiều gia đình chuyển tới rồi mới thấy tối về con đường vắng tanh, chỉ có vài nhà sáng đèn.
Cách sống chung với giai đoạn này: lập nhóm liên lạc với các hộ đã về ở để báo nhau chuyện người lạ, xe lạ; cùng đề nghị địa phương bổ sung đèn và thu gom rác; tự lắp đèn trước cổng. Với chuyện mua sắm, tạm dựa vào chợ và cửa hàng ở trục chính gần nhất cho tới khi khu đông lên.
Cũng nên chuẩn bị tinh thần sống cạnh công trình. Lô bên cạnh có thể xây sau bạn một hai năm, kéo theo bụi, tiếng máy, xe chở vật liệu. Trước khi mua, nhìn quanh xem bao nhiêu lô còn trống; khu càng nhiều lô trống, thời gian sống cạnh công trường càng dài.
Xây nhà trên lô phân lô: những ràng buộc nên biết trước
Mua được lô rồi, nhiều người mới phát hiện mình không xây được như ý. Lô trong dự án có quy hoạch chi tiết thường đi kèm quy định về mật độ xây dựng, số tầng, khoảng lùi so với đường, cao độ nền, có khi cả hình thức mặt tiền. Những ràng buộc này nằm trong hồ sơ quy hoạch của dự án và trong giấy phép xây dựng, không phải ai bán cũng nói.
Với lô do chủ đất tự chia, chuyện lộ giới con đường trước nhà là điểm hay vướng. Nếu đường nội bộ hẹp hơn lộ giới quy hoạch, khi xin phép xây bạn có thể phải lùi nhà vào, phần đất phía trước không được xây. Hãy hỏi thông tin này trước khi tính diện tích nhà sẽ có.
Cao độ nền là chuyện riêng của vùng trũng phía tây xã. Nhà xây trước theo cao độ cũ, sau vài năm đường được nâng lên, nhà thành thấp hơn mặt đường và hứng nước. Khi xây, hỏi xem đường trong khu và đường làng bên ngoài có kế hoạch nâng cao độ không, rồi chọn nền nhà cho dư ra một chút. Nâng nền lúc xây rẻ hơn nhiều so với đập ra nâng lại sau này.
Cuối cùng, đừng bỏ qua giấy phép xây dựng hoặc thủ tục tương đương theo quy định hiện hành. Nhà xây không phép trong khu mới có thể bị xử lý, và sau này khó hoàn công, khó sang tên khi cần bán.
Đặt cọc cho một lô trong khu mới: giữ tiền cho an toàn
Phần lớn rủi ro tiền bạc khi mua đất phân lô xảy ra ở bước đặt cọc. Một trình tự thận trọng:
- Chỉ đặt cọc sau khi đã tận mắt xem bản gốc giấy chứng nhận của đúng lô đó, đối chiếu số thửa, số tờ bản đồ, diện tích với thực địa.
- Kiểm người ký: đúng người đứng tên, hoặc có văn bản uỷ quyền hợp lệ; nếu là tài sản chung vợ chồng thì cần cả hai đồng ý theo quy định.
- Hỏi tình trạng thế chấp, tranh chấp, kê biên của thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền theo thủ tục hiện hành.
- Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, ghi số tiền, thời hạn ký hợp đồng mua bán, điều kiện hoàn cọc và phạt cọc, các cam kết về hạ tầng, lối đi.
- Chuyển tiền qua ngân hàng, ghi nội dung rõ ràng, tránh đưa tiền mặt không có biên nhận.
- Không đặt cọc vào “suất” hay “giữ chỗ” cho lô chưa có giấy tờ, chưa có số thửa rõ ràng chỉ vì sợ hết lô đẹp.
Nếu số tiền lớn, nhờ công chứng viên hoặc luật sư đọc hợp đồng trước khi ký. Chi phí tư vấn nhỏ hơn rất nhiều so với một khoản cọc mắc kẹt.
Câu hỏi thường gặp
Mua lô đất chưa tách sổ trong khu phân lô có được không?
Về nguyên tắc vẫn có người mua, nhưng rủi ro cao: việc tách thửa phụ thuộc điều kiện theo quy định và quy hoạch, có thể không làm được hoặc kéo dài. Nếu vẫn muốn mua, cần hợp đồng ghi rõ trách nhiệm, thời hạn và cách hoàn tiền, nên hỏi luật sư hoặc công chứng viên trước khi đặt cọc.
Đường nội bộ khu phân lô hư thì ai sửa?
Tuỳ đường đó đã được bàn giao cho địa phương quản lý hay chưa. Nếu là đường của dự án đã bàn giao, có thể kiến nghị địa phương. Nếu là lối đi tự mở, thường các hộ phải tự góp tiền sửa. Vì vậy nên hỏi rõ tình trạng pháp lý của con đường trước khi mua.
Khu mới chưa có nước máy thì dùng gì?
Nhiều hộ tạm dùng giếng khoan. Khi đó nên xét nghiệm nước trước khi dùng để ăn uống và lắp bộ lọc phù hợp. Đồng thời hỏi ngành cấp nước về kế hoạch kéo đường ống tới khu; có nước máy là điểm cộng lớn cho sức khoẻ lâu dài.
Làm sao biết khu có bị ngập không khi mua vào mùa khô?
Xem các nhà đã ở lâu có nâng nền hay chắn cửa không, tìm vệt nước cũ trên tường, hỏi hàng xóm và người làm ruộng gần đó. So cao độ khu với đường bên ngoài, và đi tới cuối khu xem nước thoát ra đâu.
Có nên mua lô góc hay lô giữa?
Lô góc thoáng, hai mặt tiếp giáp, dễ buôn bán nhỏ nhưng chịu bụi, tiếng xe nhiều hơn và có khi bị trừ phần vạt góc khi xây. Lô giữa yên hơn. Quan trọng hơn chuyện góc hay giữa là lô đó cao hay thấp so với cả khu và có sát điểm thoát nước không.
Khu dân cư mới có an toàn cho gia đình có trẻ nhỏ không?
Đường nội bộ thường vắng xe nên trẻ chơi được, nhưng những năm đầu nhiều lô trống, công trình đang xây, hố móng, vật liệu để ngổn ngang là chỗ nguy hiểm. Cần dặn trẻ không vào công trình và cùng hàng xóm đề nghị chủ công trình rào chắn.
